Kluczowe informacje
- Określenie „sprzedaż nieruchomości z dożywociem” może oznaczać zawarcie umowy dożywocia albo dalszą sprzedaż nieruchomości już obciążonej tym prawem.
- Umowa dożywocia nie jest zwykłą sprzedażą: własność przechodzi na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy.
- Nieruchomość obciążoną dożywociem można sprzedać, lecz prawo dożywocia nie wygasa, a nowy właściciel odpowiada za przyszłe świadczenia objęte tym prawem.
- Dożywocie i służebność mieszkania nie są tym samym. Służebność może być tylko jednym z elementów prawa dożywocia.
- Przy umowie dożywocia PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatnikiem jest nabywca, a podatek pobiera notariusz.
Czym jest sprzedaż nieruchomości z dożywociem?
To potoczne określenie obejmuje dwie różne sytuacje. Pierwsza to zawarcie nowej umowy dożywocia. Druga to rzeczywista sprzedaż nieruchomości, która została wcześniej obciążona prawem dożywocia.
Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego nabywca w zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, obejmuje ono m.in. mieszkanie, wyżywienie, ubranie, światło, opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Pełne zasady zawierają art. 908–916 Kodeksu cywilnego1.
Ponieważ umowa przenosi własność nieruchomości, wymaga aktu notarialnego. W akcie trzeba precyzyjnie opisać świadczenia oraz wskazać osoby, na rzecz których ustanawia się dożywocie. Umowa może dotyczyć m.in. domu, gruntu, udziału w nieruchomości albo lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.
Sprawdź także nasz poradnik: Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania, domu lub działki.
Mieszkanie za dożywotnią opiekę, renta i służebność - czym się różnią?
Hasła „mieszkanie za dożywotnią opiekę” i „renta za mieszkanie” nie wskazują jeszcze, jaką umowę strony zamierzają zawrzeć. O skutkach decyduje treść aktu lub umowy, a nie nazwa użyta w reklamie albo rozmowie.
| Rozwiązanie | Co otrzymuje właściciel? | Co dzieje się z własnością? |
|---|---|---|
| Umowa dożywocia | Dożywotnie utrzymanie oraz świadczenia określone w akcie | Przechodzi na nabywcę przy zawarciu aktu |
| Służebność mieszkania | Prawo korzystania z lokalu lub jego części; bez automatycznego prawa do pełnego utrzymania | Może być ustanowiona bez zmiany właściciela albo towarzyszyć przeniesieniu własności |
| Renta za nieruchomość | Okresowe świadczenia pieniężne lub rzeczowe | Zależy od przyjętej konstrukcji prawnej |
| Odwrócony kredyt hipoteczny | Środki wypłacane przez bank | Własność nie przechodzi na bank przy zawarciu umowy; kredyt jest zabezpieczony na nieruchomości |
Dożywocie a służebność mieszkania to zatem nie synonimy. Służebność zapewnia przede wszystkim możliwość korzystania z mieszkania. Może wejść do treści dożywocia, ale sama nie tworzy pełnego obowiązku utrzymania. Przy odwróconym kredycie hipotecznym środki wypłaca bank, a spłata następuje zasadniczo po śmierci kredytobiorcy; szczegóły określa ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym2.
Przed podpisaniem dokumentów ustal:
- czy własność przechodzi na drugą stronę od razu;
- czy uprawniony zachowuje prawo mieszkania i w jakim zakresie;
- czy świadczenia będą osobiste, pieniężne czy mieszane;
- kto pokrywa rachunki, leczenie, opiekę, remonty i inne koszty;
- jakie środki przysługują, gdy obowiązki nie są wykonywane.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną dożywociem?
Tak. Dalsza sprzedaż jest możliwa, ale nie usuwa prawa dożywocia. Na podstawie art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego nowy nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, z wyjątkiem świadczeń, które stały się wymagalne, zanim został właścicielem. Odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Kupujący powinien znać pełną treść aktu ustanawiającego dożywocie, liczbę dożywotników, zakres świadczeń oraz możliwość faktycznego korzystania z nieruchomości. Samo zaakceptowanie niższej ceny nie usuwa ustawowych obowiązków.
Co sprawdzić w księdze wieczystej?
Sprawdź dział III w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych3 oraz porównaj wpis z aktem notarialnym ustanawiającym dożywocie. Brak wpisu nie daje jednak pewności, że prawo nie istnieje: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece4.
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Jak dożywocie wpływa na cenę nieruchomości?
Dożywocie zwykle ogranicza krąg kupujących i możliwość korzystania z nieruchomości, dlatego może obniżyć osiągalną cenę. Nie istnieje jednak uniwersalny procent obniżki. Wpływ obciążenia trzeba ocenić indywidualnie na podstawie treści aktu oraz warunków lokalnego rynku.
Na wycenę wpływają przede wszystkim:
- zakres i przewidywany koszt świadczeń wobec dożywotnika;
- liczba osób uprawnionych oraz zakres zajmowanej przez nie części nieruchomości;
- możliwość zamieszkania, wynajęcia lub dalszej sprzedaży;
- stan, lokalizacja i wartość nieruchomości bez obciążenia;
- popyt na nieruchomości o takim stanie prawnym.
Punktem wyjścia powinna być wartość nieruchomości bez obciążenia. Następnie rzeczoznawca może oszacować wartość prawa i świadczeń wynikających z konkretnego aktu.
Zapoznaj się także z naszym poradnikiem „Jak ocenić wartość nieruchomości?”.
Jakie są największe ryzyka umowy dożywocia?
| Strona | Najważniejsze ryzyko |
|---|---|
| Zbywca | Traci własność i zależy od prawidłowego wykonywania obowiązków przez nabywcę. |
| Nabywca | Przejmuje długotrwałe świadczenia, których łączny koszt i czas trwania są niepewne. |
| Rodzina zbywcy | Nieruchomość nie wejdzie do spadku po zbywcy, co może prowadzić do konfliktu. |
| Kupujący obciążoną nieruchomość | Przejmuje odpowiedzialność za przyszłe świadczenia i ograniczenia w korzystaniu. |
Szczególnej ostrożności wymagają umowy zawierane przez seniorów z profesjonalnym podmiotem. Trzeba sprawdzić nie tylko wysokość deklarowanych wypłat, lecz także zabezpieczenia, sposób waloryzacji świadczeń, możliwość egzekwowania obowiązków i konsekwencje niewypłacalności zobowiązanego.
Czy dożywocie można zamienić na rentę albo rozwiązać?
Umowy nie można swobodnie wypowiedzieć tylko dlatego, że jedna strona zmieniła zdanie. Jeżeli relacje stron uniemożliwiają dalszą bezpośrednią styczność, sąd może na żądanie jednej z nich zamienić wszystkie albo część uprawnień na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości. W przypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę.
Jeżeli zobowiązany sprzeda nieruchomość otrzymaną na podstawie dożywocia, dożywotnik może żądać zamiany prawa na dożywotnią rentę. Podstawę tych rozwiązań stanowią art. 913–914 Kodeksu cywilnego.
Jak bezpiecznie przygotować transakcję?
Ustal rodzaj transakcji. Rozróżnij zawarcie nowej umowy dożywocia od sprzedaży nieruchomości już obciążonej.
Zweryfikuj stan prawny. Sprawdź księgę wieczystą, tytuł własności i akt ustanawiający dożywocie.
Zidentyfikuj wszystkich uprawnionych. Ustal, komu przysługuje dożywocie i czy obejmuje ono także osobę bliską zbywcy.
Opisz świadczenia konkretnie. Wskaż zakres mieszkania, utrzymania, opieki, płatności, rachunków i kosztów leczenia.
Oszacuj wartość i ograniczenia. Porównaj wartość bez obciążenia z kosztami prawa dożywocia i możliwością korzystania z nieruchomości.
Skonsultuj akt przed podpisaniem. Notariusz wyjaśni skutki aktu, a w sprawie konfliktu, nietypowych świadczeń lub ryzyka finansowego potrzebna może być odrębna porada prawna.
Ile wynosi PCC przy umowie dożywocia?
Co do zasady PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Podatnikiem jest nabywca własności, a ponieważ umowa wymaga aktu notarialnego, podatek pobiera notariusz jako płatnik. Zasady te wynikają z art. 4, 6, 7 i 10 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych5. W szczególnych przypadkach może mieć zastosowanie ustawowe zwolnienie, dlatego koszt należy potwierdzić dla konkretnej nieruchomości.
Sprawdź także nasz poradnik: Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?.
Źródła:
Często zadawane pytania
Czy dożywotnik pozostaje właścicielem nieruchomości?
Nie. Własność przechodzi na nabywcę przy zawarciu aktu notarialnego. Dożywotnik zachowuje natomiast uprawnienia określone w umowie, na przykład prawo mieszkania, utrzymania lub opieki.
Czy dożywocie można ustanowić na rzecz osoby bliskiej zbywcy?
Tak. Kodeks cywilny pozwala zastrzec dożywotnie utrzymanie także na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Osobę uprawnioną i zakres świadczeń trzeba jednoznacznie wskazać w akcie.
Czy prawo dożywocia podlega dziedziczeniu?
Nie. Jest to prawo ściśle związane z osobą dożywotnika i wygasa z jego śmiercią. Jeżeli ustanowiono je na rzecz kilku osób, po śmierci jednej z nich zakres prawa ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.
Czy umowę dożywocia można zawrzeć bez notariusza?
Nie. Umowa przenosi własność nieruchomości, dlatego wymaga formy aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie wystarcza do skutecznego przeniesienia własności.
Czy bank sfinansuje zakup nieruchomości obciążonej dożywociem?
To zależy od polityki banku, wyceny i możliwości ustanowienia akceptowanego zabezpieczenia. Przed podpisaniem umowy trzeba uzyskać stanowisko banku dotyczące konkretnej nieruchomości i treści prawa dożywocia.
Polska
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Portugal
United Kingdom