Kluczowe informacje
- Do sprzedaży nieruchomości potrzebne są dokumenty podstawowe oraz dokumenty właściwe dla konkretnego typu nieruchomości. Sama sprzedaż mieszkania, domu lub działki wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.
- Przy sprzedaży mieszkania, domu, budynku lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu co do zasady potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej.
- Przy działce ważne są dokumenty geodezyjne i planistyczne, zwłaszcza wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz dokumenty dotyczące przeznaczenia terenu.
- Przy działce rolnej albo leśnej trzeba dodatkowo sprawdzić, czy mają zastosowanie ograniczenia w obrocie, prawo pierwokupu albo procedura warunkowej umowy sprzedaży.
- Ostateczną listę dokumentów zawsze potwierdza notariusz po sprawdzeniu księgi wieczystej, sposobu nabycia nieruchomości i stanu prawnego.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości?
Podstawowa lista dokumentów zależy od konkretnej sprawy, ale część z nich pojawia się przy większości transakcji. Dla wygody każdy dokument warto traktować jako zwykle wymagany, wymagany zależnie od sytuacji albo przydatny, ale nie zawsze obowiązkowy.
| Dokument | Kiedy jest potrzebny? / status |
|---|---|
| dokument tożsamości sprzedającego | Zwykle wymagany: przy każdej transakcji. |
| podstawa nabycia nieruchomości | Zwykle wymagana: przy każdej transakcji. |
| numer księgi wieczystej | Zwykle wymagany, jeśli nieruchomość ma księgę wieczystą. |
| dokumenty dotyczące współwłasności lub małżeństwa | Wymagane zależnie od sytuacji: gdy nieruchomość należy do kilku osób albo do majątku wspólnego. |
| dokumenty bankowe | Wymagane zależnie od sytuacji: gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką. |
| zaświadczenie podatkowe | Wymagane zależnie od sytuacji: zwłaszcza przy spadku, darowiźnie albo innym nabyciu objętym podatkiem od spadków i darowizn. |
| świadectwo energetyczne | Zwykle wymagane: przy sprzedaży mieszkania, domu, budynku lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, chyba że ważne świadectwo już istnieje. |
Podstawą nabycia może być np. wcześniejszy akt notarialny sprzedaży, akt darowizny, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
Jeśli nieruchomość ma księgę wieczystą, jej treść można sprawdzić w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste1. W wielu przypadkach notariusz samodzielnie sprawdzi księgę, ale sprzedający powinien znać jej numer.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania
Przy mieszkaniu własnościowym część dokumentów jest zwykle potrzebna do aktu, a część zależy od opłat, części przynależnych i organizacji budynku. Nie każde zaświadczenie będzie wymagane w każdej transakcji, dlatego listę warto wcześniej potwierdzić z notariuszem, wspólnotą lub zarządcą.
Przy sprzedaży mieszkania mogą być potrzebne, zwykle jako dokumenty warunkowe albo przydatne dla kupującego:
- zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej lub od zarządcy o braku zaległości w opłatach;
- informacja o wysokości opłat administracyjnych;
- dokumenty dotyczące piwnicy, komórki lokatorskiej, garażu lub miejsca postojowego, jeśli są sprzedawane razem z lokalem;
- dokumenty dotyczące sposobu korzystania z części wspólnych, jeśli mają znaczenie dla kupującego;
Przy mieszkaniu warto też wcześniej sprawdzić, czy opis lokalu w księdze wieczystej zgadza się z dokumentami wspólnoty i stanem faktycznym. Rozbieżności mogą opóźnić przygotowanie aktu.
Dokumenty do sprzedaży mieszkania spółdzielczego
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego wymaga innych dokumentów niż sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną własność. Najważniejsze informacje pochodzą zwykle ze spółdzielni mieszkaniowej.
W przypadku lokalu spółdzielczego podstawa nabycia dotyczy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie odrębnej własności mieszkania. Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą być potrzebne:
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu;
- zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni;
- informacja, czy dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta;
- dokumenty dotyczące wkładu mieszkaniowego lub członkostwa, jeśli spółdzielnia ich wymaga;
Przy lokalu spółdzielczym również sprawdź obowiązek przekazania świadectwa energetycznego. Osobę uprawnioną do jego sporządzenia można znaleźć w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków2.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży domu
Przy sprzedaży domu znaczenie mają nie tylko dokumenty potwierdzające własność lub sposób nabycia, ale też dokumenty dotyczące gruntu, budynku, przyłączy i ewentualnych prac budowlanych. Kupujący zwykle chce sprawdzić, czy dom został wybudowany i użytkowany zgodnie z dokumentacją.
Przy sprzedaży domu mogą być potrzebne, zależnie od stanu prawnego i technicznego nieruchomości:
- wypis z rejestru gruntów;
- wyrys z mapy ewidencyjnej, jeśli jest wymagany;
- dokumenty dotyczące budynku, np. pozwolenie na budowę, zgłoszenie, pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy;
- dokumenty dotyczące rozbudowy, przebudowy lub zalegalizowanych zmian;
- dokumenty dotyczące przyłączy, mediów, szamba, oczyszczalni lub źródła ogrzewania;
- dokumentacja techniczna, jeśli jest istotna dla kupującego lub notariusza.
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków można uzyskać przez usługę Uzyskaj wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków3. W niektórych sprawach wystarczy wypis, ale przy sprzedaży domu notariusz może poprosić także o wyrys lub dodatkowe dokumenty geodezyjne.
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki
Przy sprzedaży działki najważniejsze są dokumenty, które pokazują jej położenie, powierzchnię, oznaczenie geodezyjne, przeznaczenie i dostęp do drogi. Inne dokumenty będą potrzebne przy działce budowlanej, inne przy rolnej, leśnej albo działce po podziale.
Przy sprzedaży działki mogą być potrzebne, zwykle jako dokumenty geodezyjne, planistyczne albo potwierdzające sposób korzystania z gruntu:
- wypis z rejestru gruntów;
- wyrys z mapy ewidencyjnej;
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- decyzja o warunkach zabudowy, jeśli została wydana;
- dokumenty dotyczące dostępu do drogi publicznej;
- informacje o uzbrojeniu działki lub możliwości podłączenia mediów;
- dokumenty dotyczące podziału działki, jeśli działka była dzielona.
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w gminie lub przez usługę opisaną na biznes.gov.pl. Taki dokument pomaga potwierdzić, czy działka ma przeznaczenie budowlane, rolne, usługowe, mieszkaniowe lub inne.
Jeśli dla terenu nie ma miejscowego planu, znaczenie może mieć decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli została wydana, warto przygotować ją przed rozmową z notariuszem i kupującym.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki rolnej
Przy sprzedaży nieruchomości rolnej potrzebne są dokumenty jak przy sprzedaży działki oraz dodatkowo dokumenty związane ze statusem rolnym gruntu. Najważniejsze jest ustalenie, czy do transakcji mają zastosowanie ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi.
Przy sprzedaży działki rolnej mogą być potrzebne, jeśli status gruntu albo przepisy o obrocie ziemią rolną mają znaczenie w danej sprawie:
- dokumenty potwierdzające przeznaczenie i klasyfikację gruntu;
- informacje o powierzchni i klasie użytków rolnych;
- dokumenty dotyczące dzierżawy, jeśli działka jest dzierżawiona;
- dokumenty potrzebne do procedury związanej z KOWR, jeśli ma zastosowanie;
- procedura warunkowej umowy sprzedaży u notariusza, jeśli w konkretnej sprawie ma zastosowanie prawo pierwokupu.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wyjaśnia, że przy nieruchomościach rolnych może mieć znaczenie prawo pierwokupu i nabycia nieruchomości rolnych4. KOWR może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży, jeśli przepisy znajdują zastosowanie w danej sprawie.
Nie każda sprzedaż działki rolnej wygląda tak samo. Znaczenie mogą mieć m.in. powierzchnia, położenie, status kupującego, przeznaczenie w dokumentach planistycznych oraz to, czy działka jest objęta dzierżawą.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki leśnej
Przy sprzedaży gruntu oznaczonego jako las albo przeznaczonego do zalesienia trzeba sprawdzić nie tylko dokumenty działki, ale też status gruntu i ewentualne prawo pierwokupu. Może to wpłynąć na listę dokumentów oraz termin finalizacji transakcji.
Przy sprzedaży działki leśnej mogą być potrzebne:
- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej;
- dokumenty potwierdzające, czy grunt jest lasem albo jest przeznaczony do zalesienia;
- dokumenty planistyczne, np. MPZP albo decyzja o warunkach zabudowy, jeśli mają znaczenie;
- informacje potrzebne do procedury prawa pierwokupu, jeśli przepisy mają zastosowanie;
- warunkowa umowa sprzedaży u notariusza, jeśli w konkretnej sprawie wymaga tego procedura pierwokupu.
Przy gruntach leśnych prawo pierwokupu może przysługiwać m.in. Lasom Państwowym albo parkowi narodowemu, jeśli spełnione są warunki ustawowe. Ustawa o lasach5 przewiduje co do zasady miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Szczegóły trzeba potwierdzić z notariuszem przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub warunkowej.
Kiedy notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty?
Notariusz może rozszerzyć listę dokumentów, jeśli stan prawny nieruchomości jest bardziej złożony. Dlatego nie warto traktować żadnej checklisty jako zamkniętej listy obowiązkowej dla każdej sprzedaży.
| Sytuacja | Co może być potrzebne dodatkowo? |
|---|---|
| spadek | dokumenty spadkowe oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego albo pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego, jeśli są wymagane |
| darowizna | akt darowizny oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego albo pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego, jeśli są wymagane |
| hipoteka | saldo zadłużenia, dane do spłaty kredytu i dokument banku potrzebny do wykreślenia hipoteki po spłacie |
| współwłasność | zgody współwłaścicieli albo pełnomocnictwa |
| majątek wspólny małżonków | udział obojga małżonków w akcie albo odpowiednie pełnomocnictwo; przy majątku osobistym dokumenty potwierdzające ten status |
| najemca | umowa najmu i ustalenia dotyczące wydania lokalu |
| działka rolna | dokumenty związane z ograniczeniami obrotu ziemią rolną |
| działka leśna | dokumenty potwierdzające status gruntu i procedura związana z prawem pierwokupu, jeśli ma zastosowanie |
Jeśli nieruchomość została nabyta w spadku, darowiźnie albo w inny sposób objęty podatkiem od spadków i darowizn, trzeba uzyskać zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie było zwolnione z podatku, podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło. Notariusz może dokonać zbycia po przedstawieniu takiego zaświadczenia albo po uzyskaniu pisemnej zgody naczelnika urzędu skarbowego. Wzór wniosku jest dostępny w serwisie podatki.gov.pl jako wniosek o wydanie zaświadczenia o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych. Podstawa: ustawa o podatku od spadków i darowizn6.
Gdzie uzyskać dokumenty do sprzedaży nieruchomości?
Dokumenty do sprzedaży nieruchomości pochodzą z różnych instytucji. Warto zebrać je przed ustaleniem terminu aktu, bo niektóre zaświadczenia mogą wymagać czasu.
| Instytucja | Co można tam uzyskać? |
|---|---|
| sąd wieczystoksięgowy lub system EKW | wgląd do księgi wieczystej, odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi |
| starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu | wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków |
| urząd gminy lub miasta | dokumenty planistyczne, np. MPZP lub informacje o jego braku |
| spółdzielnia mieszkaniowa | zaświadczenia dotyczące lokalu spółdzielczego |
| wspólnota mieszkaniowa lub zarządca | informacje o opłatach i zaległościach |
| urząd skarbowy | zaświadczenia przy spadku lub darowiźnie |
| bank | dokumenty dotyczące kredytu i hipoteki |
| osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków | świadectwo charakterystyki energetycznej |
| Lasy Państwowe, park narodowy lub notariusz | informacje i dokumenty potrzebne przy procedurze prawa pierwokupu gruntu leśnego, jeśli ma zastosowanie |
Nie wszystkie dokumenty trzeba uzyskać samodzielnie. Część informacji notariusz sprawdzi w dostępnych rejestrach, ale sprzedający powinien wcześniej ustalić, które dokumenty musi dostarczyć w oryginale albo aktualnym odpisie.
Źródła:
Często zadawane pytania
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?
Do sprzedaży mieszkania potrzebna jest podstawa nabycia, numer księgi wieczystej, dokumenty dotyczące opłat oraz świadectwo energetyczne. Dodatkowe dokumenty zależą od tego, czy lokal jest własnościowy, spółdzielczy, obciążony hipoteką albo sprzedawany z miejscem postojowym.
Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania spółdzielczego?
Najważniejsze są dokumenty ze spółdzielni: zaświadczenie o prawie do lokalu, informacja o braku zaległości i informacja o księdze wieczystej, jeśli lokal ją ma.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży domu?
Przy domu dochodzą dokumenty dotyczące gruntu, budynku, ewidencji gruntów, przyłączy, mediów i ewentualnych prac budowlanych.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży działki?
Najważniejsze są dokumenty geodezyjne i planistyczne, np. wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis i wyrys z MPZP albo decyzja o warunkach zabudowy.
Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży działki?
Do aktu notarialnego sprzedaży działki notariusz może wymagać m.in. dokumentów podstawowych, dokumentów z ewidencji gruntów i budynków, dokumentów planistycznych oraz dokumentów potwierdzających dostęp do drogi lub status działki.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży działki rolnej?
Przy działce rolnej trzeba przygotować dokumenty działki oraz sprawdzić status rolny gruntu, klasę użytków, ewentualną dzierżawę i ograniczenia związane z KOWR.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży działki leśnej?
Przy działce leśnej trzeba przygotować dokumenty działki oraz sprawdzić status gruntu, przeznaczenie terenu i ewentualne prawo pierwokupu Lasów Państwowych albo parku narodowego. W niektórych sprawach potrzebna jest warunkowa umowa sprzedaży.
Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy sprzedaży mieszkania?
Tak, przy sprzedaży mieszkania, domu, budynku lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu co do zasady trzeba przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej nabywcy.
Czy notariusz może wymagać innych dokumentów?
Tak. Lista zależy od księgi wieczystej, sposobu nabycia, hipoteki, współwłasności, majątku małżeńskiego, rodzaju nieruchomości i stron transakcji. Dodatkowe dokumenty mogą być potrzebne m.in. przy spadku, darowiźnie, działce rolnej albo działce leśnej.
Polska
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Portugal
United Kingdom