Kluczowe informacje:
- Przy prywatnej sprzedaży przed upływem 5 lat PIT wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny sprzedaży.
- Pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
- Sprzedaż po upływie tego terminu jest poza PIT i nie wymaga PIT-39.
- Ulga mieszkaniowa może obniżyć podatek do zera, jeżeli przychód zostanie wydany zgodnie z ustawowymi warunkami.
- Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazuje się w PIT-39 także wtedy, gdy nie powstał dochód.
Poradnik opisuje prywatną sprzedaż mieszkania, domu, działki lub praw do nieruchomości według przepisów obowiązujących w 2026 roku. Sprzedaż w ramach działalności gospodarczej rozlicza się według innych zasad.
Podatek od sprzedaży nieruchomości przed i po upływie 5 lat w 2026 roku
Najpierw ustal rok nabycia lub wybudowania nieruchomości. Pięcioletni termin biegnie od końca tego roku, a nie przez dokładnie 60 miesięcy od daty zakupu. Zasadę określa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT1.
| Sytuacja | PIT-39 | Skutek podatkowy |
|---|---|---|
| Sprzedaż po upływie 5 lat | nie | sprzedaż jest poza PIT |
| Sprzedaż przed upływem 5 lat bez dochodu | tak | brak podatku |
| Sprzedaż przed upływem 5 lat z dochodem | tak | 19% od dochodu |
| Sprzedaż z pełną ulgą mieszkaniową | tak | brak podatku |
| Sprzedaż z częściową ulgą mieszkaniową | tak | podatek od niezwolnionej części dochodu |
Przykład liczenia pięcioletniego terminu
Mieszkanie kupiono w maju 2021 r. Termin liczy się od końca 2021 r. i upływa 31 grudnia 2026 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2027 r. jest poza PIT.
Nieruchomość ze spadku. W takim przypadku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Szczególne zasady dotyczące kosztów i działu spadku omawia osobny poradnik: Sprzedaż mieszkania ze spadku: kompletny przewodnik.
Aktualne zasady pięcioletniego terminu, PIT-39 i spadku opisuje Ministerstwo Finansów w informacji o zbyciu nieruchomości2.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Obliczenie składa się z trzech etapów: ustalenia przychodu, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu do opodatkowania.
Krok 1. Oblicz przychód ze sprzedaży
Przychodem jest cena z umowy pomniejszona o koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą.
Przychód = cena sprzedaży - koszty odpłatnego zbycia
Do kosztów odpłatnego zbycia mogą należeć:
- prowizja pośrednika;
- koszt ogłoszeń;
- wycena wykonana na potrzeby sprzedaży;
- opłaty notarialne poniesione przez sprzedającego.
Każdy wydatek musi mieć bezpośredni związek ze sprzedażą i być udokumentowany.
Jeżeli cena z umowy bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej. Uprawnienie to wynika z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT3.
Wycena online może pomóc orientacyjnie porównać poziom cen, ale nie zastępuje dokumentów lub opinii wymaganej w postępowaniu podatkowym.
Krok 2. Ustal koszty uzyskania przychodu
Koszty uzyskania przychodu obejmują udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania oraz nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.
Dochód = przychód - koszty uzyskania przychodu + odpisy amortyzacyjne
Odpisy amortyzacyjne dolicza się tylko wtedy, gdy były wcześniej dokonywane od sprzedawanej nieruchomości.
| Rodzaj kosztu | Przykłady |
|---|---|
| Koszty nabycia | cena zakupu, PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe związane z zakupem |
| Koszty wybudowania | materiały, usługi wykonawców i inne udokumentowane koszty budowy |
| Nakłady zwiększające wartość | udokumentowana przebudowa, modernizacja lub rozbudowa |
Wysokość nakładów potwierdza się fakturami VAT albo dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia lub wytworzenia podwyższa się corocznie według wskaźnika określonego w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT.
Sprawdź także nasz poradnik: Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?
Krok 3. Oblicz podatek
Stawka wynosi 19% dochodu, który nie korzysta ze zwolnienia.
Podatek = dochód podlegający opodatkowaniu x 19%
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości: przykład
Podatnik sprzedał mieszkanie przed upływem pięcioletniego terminu.
| Element obliczenia | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży | 700 000 zł |
| Koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą | 20 000 zł |
| Przychód | 680 000 zł |
| Koszty nabycia po waloryzacji i udokumentowane nakłady | 500 000 zł |
| Dochód | 180 000 zł |
| Podatek bez ulgi mieszkaniowej | 34 200 zł |
W tym przykładzie PIT wynosi 34 200 zł. Przy darowiźnie, częściowym nabywaniu udziałów, podziale majątku lub amortyzacji sposób ustalenia kosztów może wymagać indywidualnej analizy.
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Jak ulga mieszkaniowa zmienia wysokość podatku?
Dochód jest zwolniony w części odpowiadającej udziałowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży.
Dochód zwolniony = dochód x wydatki mieszkaniowe / przychód
W poprzednim przykładzie wydanie 340 000 zł, czyli połowy przychodu 680 000 zł, zwalnia połowę dochodu: 90 000 zł. Do opodatkowania pozostaje 90 000 zł, więc podatek wynosi 17 100 zł.
Aby co do zasady zwolnić cały dochód, trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe cały przychód, a nie tylko zysk ze sprzedaży.
Termin ulgi mieszkaniowej. Wydatki można ponosić od dnia sprzedaży do końca 3 lat liczonych od końca roku podatkowego sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin upływa 31 grudnia 2029 r. Zasady i wzór zwolnienia wynikają z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 ustawy o PIT.
Szczegółowe informacje znajdziesz w naszym poradniku: Sprzedaż mieszkania bez podatku: kiedy i jak to zrobić?
Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości w PIT-39?
Sprzedaż dokonaną przed upływem pięciu lat wykazuje się w PIT-39. Jeżeli nieruchomość sprzedano w 2026 r., zeznanie należy złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r. Termin potwierdza Ministerstwo Finansów4.
W formularzu wykazuje się:
- przychód ze sprzedaży;
- koszty uzyskania przychodu;
- dochód albo stratę;
- dochód objęty ulgą mieszkaniową;
- podatek do zapłaty.
PIT-39 składa również osoba korzystająca z ulgi mieszkaniowej. Jeżeli zadeklaruje zwolnienie, ale nie poniesie wymaganych wydatków w terminie, musi skorygować zeznanie i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.
Źródła:
Często zadawane pytania
Czy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży domu w budowie?
Jeżeli właściciel gruntu buduje na nim dom, budynek jest co do zasady częścią składową gruntu. Pięć lat liczy się wtedy od końca roku nabycia gruntu, a nie od rozpoczęcia lub zakończenia budowy. Wynika to z art. 48 Kodeksu cywilnego. Inne zasady mogą dotyczyć m.in. użytkowania wieczystego, odrębnej własności budynku lub sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.
Czy umowa przedwstępna wpływa na pięcioletni termin?
Nie. Umowa przedwstępna nie przenosi własności, dlatego o dacie sprzedaży dla celów PIT decyduje umowa przenosząca własność zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg formy określa art. 158 Kodeksu cywilnego.
Czy sprzedający płaci PCC od sprzedaży nieruchomości?
Co do zasady nie. Podatnikiem PCC przy umowie sprzedaży jest kupujący, natomiast sprzedający może mieć obowiązek rozliczenia PIT. Zasadę dotyczącą podatnika PCC określa art. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Polska
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Portugal
United Kingdom