Kluczowe informacje
- Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Forma elektroniczna wymaga kwalifikowanego podpisu elektronicznego.
- Zakres działań pośrednika powinien być konkretny. Nie wystarczy ogólny zapis o „pomocy w sprzedaży”.
- Prowizja musi mieć jasną wysokość, sposób obliczenia i moment zapłaty.
- Przy umowie na wyłączność trzeba sprawdzić czas trwania, zasady wypowiedzenia i naliczanie prowizji przy samodzielnej sprzedaży.
- Umowa powinna określać koszty dodatkowe i potwierdzać aktualne OC pośrednika.
- Nie podpisuj umowy, w której obowiązki agencji są ogólne, a wynagrodzenie opisano bardzo szeroko.
Czym jest umowa z pośrednikiem nieruchomości?
Umowa z pośrednikiem nieruchomości określa zasady współpracy między klientem a pośrednikiem. Może dotyczyć sprzedaży, zakupu, najmu albo wynajmu nieruchomości.
Ustawa definiuje pośrednictwo jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących nieruchomości. Zgodnie z art. 180 ust. 3 zakres tych czynności określa umowa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Pośrednik ma też obowiązek posiadać OC, a kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy stanowi jej załącznik1.
Forma elektroniczna w rozumieniu art. 78¹ Kodeksu cywilnego wymaga opatrzenia oświadczenia kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Zwykły e-mail, zaznaczenie pola w formularzu albo skan podpisu nie spełniają tego wymogu2.
Co powinna zawierać umowa z pośrednikiem?
Bezpieczna umowa z pośrednikiem powinna być konkretna. Im precyzyjniej opisuje obowiązki pośrednika, wynagrodzenie i zasady zakończenia współpracy, tym mniejsze ryzyko sporu.
| Element umowy | Co musi być jasne? |
|---|---|
| Strony umowy | kto podpisuje umowę i w jakiej roli |
| Nieruchomość | której nieruchomości dotyczy pośrednictwo |
| Zakres usług | co dokładnie zrobi pośrednik |
| Prowizja | wysokość, brutto/netto, sposób obliczenia i moment zapłaty |
| Czas trwania | od kiedy do kiedy obowiązuje umowa |
| Wypowiedzenie | jak można zakończyć współpracę |
| Wyłączność | czy i jak ogranicza klienta |
| Samodzielna sprzedaż | czy prowizja należy się przy kliencie znalezionym bez pośrednika |
| OC pośrednika | czy aktualna polisa jest załączona |
| Koszty dodatkowe | kto płaci za zdjęcia, reklamę, home staging, dojazdy lub inne usługi |
Największą ostrożność zachowaj wtedy, gdy umowa dokładnie opisuje prowizję, ale nie wyjaśnia, jakie działania pośrednik musi wykonać. Sprawdź, czy pośrednik przygotuje ogłoszenie i zdjęcia, zaplanuje promocję i prezentacje, pomoże zebrać dokumenty, poprowadzi negocjacje oraz skoordynuje kontakt z notariuszem, czy tylko opublikuje ofertę.
Sprawdź także nasz artykuł: Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania, domu lub działki.
Prowizja, wyłączność i wypowiedzenie - najważniejsze zapisy
Najwięcej sporów z pośrednikami dotyczy wynagrodzenia, wyłączności i zakończenia umowy. Te punkty trzeba przeczytać najdokładniej.
Prowizja pośrednika
Umowa powinna jasno określać, ile wynosi prowizja i kiedy trzeba ją zapłacić. Nie wystarczy zapis, że pośrednik otrzyma „wynagrodzenie zgodne z ustaleniami” albo „standardową prowizję”.
Sprawdź szczególnie:
- czy prowizja jest procentem ceny, czy stałą kwotą;
- czy kwota jest brutto, czy netto;
- kiedy prowizja staje się należna;
- czy wystarczy umowa przedwstępna, czy dopiero akt końcowy;
- co dzieje się, gdy kupujący rezygnuje albo nie uzyskuje kredytu;
- czy prowizja jest należna przy kupującym znalezionym bez udziału pośrednika;
- czy agencja pobiera wynagrodzenie także od drugiej strony transakcji.
Nie oceniaj umowy tylko po wysokości prowizji. Ważniejsze pytanie brzmi: za co dokładnie płacisz i kiedy ten koszt powstaje?
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Umowa z pośrednikiem na wyłączność
Umowa na wyłączność oznacza, że klient powierza obsługę jednej agencji albo jednemu pośrednikowi. Jest bezpieczniejsza, gdy ma określony czas trwania, jasne zasady wypowiedzenia i konkretne obowiązki pośrednika.
Przed podpisaniem umowy na wyłączność sprawdź:
- jak długo trwa wyłączność i czy można ją wypowiedzieć;
- jakie konkretne działania wykona pośrednik;
- co się stanie, jeśli sam znajdziesz kupującego;
- czy prowizja może być naliczona po zakończeniu umowy.
Jeśli umowa ogranicza współpracę z innymi agencjami, powinna jasno wskazywać, co pośrednik zrobi w zamian.
Wypowiedzenie umowy z pośrednikiem
Umowa powinna jasno określać, jak można zakończyć współpracę. Brak prostych zasad wypowiedzenia może być problemem, szczególnie przy długiej umowie albo wyłączności.
Sprawdź:
- czy umowę można wypowiedzieć i z jakim terminem;
- czy wypowiedzenie wymaga formy pisemnej;
- czy po zakończeniu umowy nadal może być naliczona prowizja;
- czy dotyczy to tylko klientów wcześniej przedstawionych przez pośrednika;
- czy umowa przewiduje karę umowną albo automatyczne przedłużenie.
Jeśli pośrednik nie dołączy kopii aktualnego OC albo nie poinformuje o zmianie polisy, strona umowy może pisemnie wezwać go do przekazania dokumentu. Gdy pośrednik nie zrobi tego w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, strona może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Umowa pośrednictwa: klauzule niedozwolone i inne ryzykowne zapisy
Nie każdy niekorzystny zapis jest automatycznie nieważny. W relacji z konsumentem postanowienia nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go jednak wtedy, gdy kształtują jego prawa i obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Nie dotyczy to jednoznacznie sformułowanych postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie3.
| Ryzykowny zapis | Dlaczego uważać? |
|---|---|
| Prowizja należy się zawsze, niezależnie od udziału pośrednika | klient może zapłacić mimo samodzielnego znalezienia kupującego |
| Brak jasnego momentu zapłaty prowizji | spór może powstać już przy umowie przedwstępnej |
| Prowizja netto bez wyraźnej informacji o VAT | koszt może być wyższy, niż klient zakładał |
| Automatyczne przedłużenie umowy | klient może zostać związany umową dłużej, niż planował |
| Długa wyłączność bez wypowiedzenia | ogranicza sprzedaż bez realnej kontroli nad działaniami pośrednika |
| Ogólny zakres obowiązków agencji | nie wiadomo, za co faktycznie płaci klient |
| Dodatkowe koszty bez limitu | mogą pojawić się opłaty poza prowizją |
| Brak aktualnego OC | pośrednik nie spełnia ważnego obowiązku ustawowego |
| Zbyt szerokie zgody marketingowe | dane lub materiały mogą być wykorzystywane szerzej, niż klient zakłada |
| Jednostronna zmiana warunków | klient traci przewidywalność współpracy |
Pozycje z tabeli są sygnałami do dokładnego sprawdzenia, a nie automatycznym stwierdzeniem nieważności zapisu. Jeśli pośrednik używa gotowego wzorca i odmawia wyjaśnienia lub doprecyzowania niejasnych punktów, rozważ negocjacje, konsultację prawną albo wybór innej firmy.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Przed podpisaniem przejdź kolejno przez zakres usług, prowizję, czas trwania, wyłączność, wypowiedzenie i koszty dodatkowe.
Krótka checklista:
- Poproś o projekt umowy wcześniej.
- Sprawdź zakres usług, prowizję i moment zapłaty.
- Przeczytaj zapisy o wyłączności, wypowiedzeniu i automatycznym przedłużeniu.
- Poproś o aktualne OC pośrednika.
- Doprecyzuj koszty dodatkowe i sytuację samodzielnie znalezionego kupującego.
- Nie podpisuj niejasnych zapisów bez wyjaśnienia.
Przy większych wątpliwościach skonsultuj umowę z prawnikiem albo miejskim lub powiatowym rzecznikiem konsumentów4.
Umowę można negocjować. Jeśli pośrednik nie chce doprecyzować prowizji, wyłączności, wypowiedzenia, kosztów albo własnych obowiązków, nie podpisuj dokumentu pod presją.
Jeżeli konsument zawiera umowę na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa, co do zasady może od niej odstąpić bez podawania przyczyny w ciągu 14 dni. Termin wynosi 30 dni przy umowie zawartej podczas nieumówionej wizyty przedsiębiorcy w domu konsumenta lub podczas wycieczki. Gdy konsument zażąda rozpoczęcia usługi przed upływem terminu i potem odstąpi, może być zobowiązany do proporcjonalnej zapłaty za wykonane czynności.
Sprawdź także nasz artykuł: Sprzedaż mieszkania bez pośredników.
Podpisz umowę dopiero wtedy, gdy bez dodatkowych interpretacji potrafisz odpowiedzieć na trzy pytania: co zrobi pośrednik, za jaki efekt należy się wynagrodzenie i jak można zakończyć współpracę.
Źródła:
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami ↩︎
- Kodeks cywilny ↩︎
- UOKiK - niedozwolone klauzule ↩︎
- Pomoc dla konsumentów - UOKiK/ ↩︎
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Często zadawane pytania
Czy zwykły skan podpisanej umowy lub e-mail wystarczy?
Nie. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej z własnoręcznymi podpisami albo formy elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Zwykły skan, wiadomość e-mail lub akceptacja formularza nie spełniają tego wymogu.
Czy kopia ubezpieczenia OC musi być załączona do umowy?
Tak. Kopia dokumentu OC aktualnego w dniu zawarcia umowy stanowi jej załącznik. Jeżeli pośrednik jej nie przekaże, klient może uruchomić ustawową procedurę wezwania z terminem 7 dni.
Czy pośrednik może żądać prowizji po zakończeniu umowy?
Może przewidywać to umowa, zwłaszcza gdy późniejsza transakcja zostanie zawarta z klientem przedstawionym wcześniej przez pośrednika. Zapis powinien wskazywać konkretny zakres, czas obowiązywania i związek działań pośrednika z transakcją.
Czy można odstąpić od umowy pośrednictwa zawartej przez internet?
Konsument co do zasady może odstąpić w ciągu 14 dni. Jeżeli na jego żądanie agencja rozpoczęła już usługę, może należeć się proporcjonalna zapłata za wykonane czynności; po pełnym wykonaniu usługi prawo odstąpienia może wygasnąć po spełnieniu warunków ustawowych.
Czy pośrednik musi mieć państwową licencję zawodową?
Nie. Państwowa licencja zawodowa pośrednika nie jest obecnie wymagana. Sprawdź jednak dane przedsiębiorcy, osobę odpowiedzialną za usługę i aktualne ubezpieczenie OC.
Czy można negocjować umowę z pośrednikiem?
Tak. Przed podpisaniem można negocjować prowizję, zakres usług, wyłączność, wypowiedzenie, koszty dodatkowe i zasady rozliczenia po zakończeniu umowy.
Polska
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Portugal
United Kingdom