Kluczowe informacje
- Sprzedający powinien uwzględnić koszty formalne, przygotowanie oferty, ewentualną prowizję pośrednika, rozliczenie hipoteki, możliwy PIT oraz kwotę netto, która realnie zostanie po transakcji.
- Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania najczęściej płaci kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział.
- PCC zwykle płaci kupujący przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, chyba że przysługuje zwolnienie albo transakcja jest objęta innym rozliczeniem, np. VAT.
- PIT może wystąpić, jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania.
- Nie każdy wydatek związany z mieszkaniem można automatycznie potraktować jako koszt podatkowy.
- Pełne rozliczenie zależy od sposobu nabycia mieszkania, dokumentów, nakładów, ceny sprzedaży i ewentualnej ulgi mieszkaniowej.
Jakie koszty może ponieść sprzedający przy sprzedaży mieszkania?
Koszty sprzedaży mieszkania zależą od sytuacji sprzedającego. Inaczej wygląda sprzedaż mieszkania bez kredytu, inaczej sprzedaż lokalu z hipoteką, a jeszcze inaczej sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia.
Najczęstsze koszty po stronie sprzedającego to:
| Koszt | Kiedy występuje? | Kto zwykle płaci? |
|---|---|---|
| dokumenty i zaświadczenia | gdy wymaga ich notariusz, bank lub kupujący | sprzedający |
| świadectwo energetyczne | przy sprzedaży mieszkania, domu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu | sprzedający |
| prowizja pośrednika | jeśli sprzedający korzysta z agencji nieruchomości | zgodnie z umową |
| przygotowanie oferty | zdjęcia, ogłoszenia, drobne naprawy lub uporządkowanie mieszkania | sprzedający |
| koszty bankowe | gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką | zwykle sprzedający |
| PIT | gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i nie ma zwolnienia | sprzedający |
Przy sprzedaży mieszkania trzeba też pamiętać o świadectwie charakterystyki energetycznej. Co do zasady należy je przekazać nabywcy, gdy lokal, budynek lub część budynku jest sprzedawana albo gdy zbywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Nie każdy sprzedający ponosi wszystkie koszty z tabeli. Jeśli nie korzystasz z pośrednika, nie płacisz prowizji. Jeśli mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, nie dochodzą koszty bankowe związane ze spłatą kredytu. Jeśli sprzedaż nie podlega PIT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nie płacisz podatku dochodowego od tej sprzedaży.
Ile pieniędzy zostaje sprzedającemu po sprzedaży?
Najbardziej praktyczna kalkulacja to kwota, która realnie zostaje po transakcji, a nie sama cena z ogłoszenia. Warto policzyć ją jeszcze przed decyzją o sprzedaży, zwłaszcza gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką albo sprzedaż może podlegać PIT.
Kwota netto dla sprzedającego = cena sprzedaży - saldo kredytu do spłaty - inne bezpośrednie koszty sprzedaży - prowizja pośrednika - ewentualny PIT
Saldo kredytu hipotecznego nie jest kosztem sprzedaży. To część ceny, która trafia do banku i zmniejsza gotówkę pozostającą sprzedającemu po transakcji.
| Element | Przykład |
|---|---|
| cena sprzedaży mieszkania | 600 000 zł |
| saldo kredytu do spłaty | 220 000 zł |
| inne bezpośrednie koszty sprzedaży | 5 000 zł |
| prowizja pośrednika, jeśli dotyczy | 12 000 zł |
| ewentualny PIT | 0 zł albo kwota po indywidualnym rozliczeniu |
| szacunkowa kwota dla sprzedającego | 363 000 zł przed innymi rozliczeniami stron |
To przykład kasowy, a nie pełne rozliczenie podatkowe. W konkretnej sprawie trzeba osobno sprawdzić, czy występuje PIT, ulga mieszkaniowa, zwrot zadatku, rozliczenia z bankiem albo inne koszty wynikające z umowy.
Kto płaci koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania?
W praktyce koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania najczęściej płaci kupujący. Strony mogą jednak ustalić inny podział, np. podzielić koszty albo przenieść część z nich na sprzedającego.
Do kosztów związanych z finalizacją transakcji mogą należeć m.in.:
- taksa notarialna;
- wypisy aktu notarialnego;
- opłaty sądowe za wpis własności w księdze wieczystej;
- opłaty za wpis hipoteki, jeśli kupujący finansuje zakup kredytem;
- PCC, jeśli sprzedaż podlega temu podatkowi.
Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej1. Rzeczywisty koszt zależy od wartości transakcji, liczby wypisów i zakresu czynności notarialnych.
PCC zwykle płaci kupujący przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, a podstawowa stawka przy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczych praw do lokali wynosi 2%. Nie jest to jednak reguła absolutna. Kupujący pierwsze mieszkanie może korzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli spełnia warunki, a przy transakcjach objętych VAT stosuje się inne zasady. Szczegóły znajdziesz w informacjach podatkowych o PCC2 oraz stawkach PCC3.
Dla sprzedającego kluczowe jest rozdzielenie kosztów kupującego od własnych kosztów sprzedaży.
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Jakie koszty można odliczyć przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?
Podatek PIT może pojawić się wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat. Ten termin zwykle liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Przy spadku liczy się go od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Po upływie 5 lat sprzedaż nie jest opodatkowana PIT i nie składa się zeznania PIT-39. Zasadę tę opisuje podatki.gov.pl w części dotyczącej zbycia nieruchomości4.
Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, podatek wynosi 19% od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Dochód oblicza się po uwzględnieniu właściwych kosztów.
W uproszczeniu:
przychód ze sprzedaży = cena sprzedaży - koszty odpłatnego zbycia
dochód do opodatkowania = przychód ze sprzedaży - koszty nabycia lub wytworzenia - udokumentowane nakłady
PIT = 19% × dochód pozostający po ewentualnym zwolnieniu, np. uldze mieszkaniowej
W praktyce trzeba rozróżnić trzy pojęcia:
| Pojęcie | Co oznacza? |
|---|---|
| koszty odpłatnego zbycia | wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą, np. prowizja pośrednika, ogłoszenia lub koszty wyceny, jeśli były konieczne do sprzedaży |
| koszty uzyskania przychodu | przy nabyciu odpłatnym: koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania |
| ulga mieszkaniowa | zwolnienie dochodu, jeśli przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie; przy częściowym wydatkowaniu zwolnienie jest proporcjonalne |
Do kosztów uzyskania przychodu nie zalicza się automatycznie każdego wydatku związanego z mieszkaniem. Znaczenie mają przede wszystkim dokumenty: akt zakupu, faktury, rachunki i inne dowody poniesienia kosztów. Broszura Ministerstwa Finansów do PIT-39 wyjaśnia zasady wykazywania przychodu, kosztów i dochodu przy sprzedaży nieruchomości. Warto sprawdzić aktualną broszurę do PIT-395.
Przykład uproszczony:
| Element | Kwota |
|---|---|
| cena sprzedaży mieszkania | 600 000 zł |
| koszty odpłatnego zbycia | 10 000 zł |
| przychód ze sprzedaży | 590 000 zł |
| cena nabycia mieszkania | 500 000 zł |
| udokumentowane nakłady zwiększające wartość | 40 000 zł |
| dochód przed ewentualnym zwolnieniem | 50 000 zł |
| ulga mieszkaniowa, jeśli dotyczy | zob. wzór niżej |
| PIT | 19% × dochód po zwolnieniu |
W takim uproszczonym przykładzie dochód przed ewentualnym zwolnieniem wynosi 50 000 zł. Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i sprzedający nie korzysta ze zwolnienia, potencjalny PIT wyniósłby 9 500 zł. Jeśli działa ulga mieszkaniowa, podatek liczy się od dochodu pozostającego po zwolnieniu. Przy częściowym przeznaczeniu przychodu na własne cele mieszkaniowe stosuje się wzór: dochód zwolniony = dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży.
Nie traktuj automatycznie jako kosztu podatkowego:
- własnej pracy przy remoncie bez faktur;
- zwykłych bieżących opłat eksploatacyjnych;
- wydatków bez dokumentów;
- kosztów kupującego, np. jego PCC, kredytu lub wpisu hipoteki;
- zakupu nowego mieszkania jako kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży starego lokalu.
Zakup nowego mieszkania może mieć znaczenie dla ulgi mieszkaniowej, ale to inny mechanizm niż koszt uzyskania przychodu. Jeśli tylko część przychodu zostanie wydana na kwalifikowane własne cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu. Szczegóły zasad rozliczenia opisuje podatki.gov.pl oraz aktualna broszura do PIT-39.
Jak ograniczyć koszty sprzedaży mieszkania?
Części kosztów nie da się uniknąć, ale można je zaplanować wcześniej. Największy błąd to liczenie ceny sprzedaży bez uwzględnienia podatku, dokumentów, prowizji lub hipoteki.
Aby ograniczyć ryzyko niepotrzebnych kosztów:
- Sprawdź datę nabycia mieszkania.
Dzięki temu ustalisz, czy sprzedaż może podlegać PIT. Przy spadku znaczenie ma także data nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. - Zbierz dokumenty kosztowe.
Przy sprzedaży przed upływem 5 lat znaczenie mogą mieć dokumenty nabycia i faktury za nakłady zwiększające wartość mieszkania. - Przygotuj świadectwo energetyczne z wyprzedzeniem.
Nie zostawiaj tego na ostatni moment przed aktem. - Ustal zasady współpracy z pośrednikiem.
Prowizja powinna wynikać z umowy i być jasna przed rozpoczęciem sprzedaży. - Sprawdź koszty związane z hipoteką.
Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem, poproś bank o informacje dotyczące salda, spłaty i dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki. - Uzgodnij z kupującym koszty aktu.
Jeśli chcesz innego podziału kosztów notarialnych niż standardowy, ustal to przed wyborem terminu u notariusza. - Nie ustawiaj ceny bez znajomości kosztów netto.
Cena z ogłoszenia to nie zawsze kwota, która zostanie sprzedającemu po prowizji, podatku, spłacie kredytu i kosztach dokumentów.
Najważniejsze jest oszacowanie kwoty, która realnie zostanie po sprzedaży. To ona powinna być podstawą decyzji, czy sprzedawać teraz, negocjować cenę, korzystać z pośrednika albo poczekać do upływu 5 lat.
Źródła:
Często zadawane pytania
Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?
Najczęściej są to koszty dokumentów, świadectwa energetycznego, przygotowania oferty, prowizji pośrednika, rozliczenia hipoteki i ewentualnego PIT.
Kto płaci koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania?
Najczęściej koszty notarialne płaci kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział. Warto doprecyzować to przed podpisaniem aktu.
Czy sprzedający płaci PCC przy sprzedaży mieszkania?
Nie. PCC zwykle płaci kupujący przy zakupie na rynku wtórnym, ale mogą działać zwolnienia, np. dla części kupujących pierwsze mieszkanie, albo inne zasady, gdy transakcja jest objęta VAT. Sprzedający może natomiast zapłacić PIT, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i nie ma zastosowania zwolnienie.
Kiedy sprzedający płaci podatek od sprzedaży mieszkania?
PIT może wystąpić przy sprzedaży przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania mieszkania. Przy spadku liczy się termin od nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę.
Jakie koszty można odliczyć przy sprzedaży mieszkania?
Przy sprzedaży przed upływem 5 lat w rozliczeniu mogą mieć znaczenie koszty odpłatnego zbycia, koszty nabycia lub wytworzenia, udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania oraz ewentualna ulga mieszkaniowa. Nie każdy wydatek związany z lokalem automatycznie zmniejsza podatek.
Polska
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Portugal
United Kingdom