Kluczowe informacje
- Dom z kredytem hipotecznym można sprzedać. Kredyt nie blokuje samej transakcji, ale wymaga prawidłowego rozliczenia z bankiem.
- Najczęściej część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio na rachunek banku, a sprzedający otrzymuje nadwyżkę po spłacie zadłużenia.
- Hipoteka to zabezpieczenie wpisane w księdze wieczystej. Kupujący sprawdza ją przede wszystkim w dziale IV księgi wieczystej.
- Po spłacie kredytu sprzedający powinien uzyskać z banku dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki, często nazywany listem mazalnym.
- Wcześniejsza spłata kredytu może wiązać się z prowizją lub rekompensatą, zależnie od umowy, rodzaju oprocentowania i momentu spłaty.
- Jeśli kredyt jest wyższy niż cena sprzedaży domu, sprzedający musi ustalić z bankiem i kupującym, jak pokryć brakującą kwotę.
Czy można sprzedać dom z kredytem lub hipoteką?
Tak, można sprzedać dom z kredytem hipotecznym. W praktyce taka transakcja jest dość częsta, ale wymaga dodatkowych dokumentów z banku i jasnego opisania, jak zostanie spłacone zadłużenie.
Trzeba odróżnić kredyt od hipoteki. Kredyt hipoteczny to dług sprzedającego wobec banku. Hipoteka to zabezpieczenie tego długu wpisane w księdze wieczystej. Gov.pl wyjaśnia, że dział IV księgi wieczystej dotyczy hipotek, dlatego właśnie ten dział jest szczególnie ważny przy sprzedaży domu obciążonego kredytem1.
Hipoteka nie oznacza, że bank jest właścicielem domu. Właścicielem pozostaje osoba wpisana w księdze wieczystej, a bank ma zabezpieczenie spłaty kredytu. Kupujący nie przejmuje automatycznie kredytu sprzedającego. Zwykle oczekuje, że kredyt zostanie spłacony z ceny sprzedaży, a hipoteka będzie wykreślona z księgi wieczystej.
| Pojęcie | Co oznacza? | Znaczenie przy sprzedaży |
|---|---|---|
| Kredyt hipoteczny | Zadłużenie sprzedającego wobec banku | Trzeba znać aktualne saldo i warunki wcześniejszej spłaty |
| Hipoteka | Zabezpieczenie wpisane w księdze wieczystej | Kupujący oczekuje jej wykreślenia po spłacie kredytu |
| List mazalny | Potoczna nazwa dokumentu banku potrzebnego do wykreślenia hipoteki | Potrzebny po spłacie kredytu lub zgodnie z procedurą banku |
Najważniejsze jest więc nie samo istnienie kredytu, ale sposób rozliczenia banku i późniejszego wykreślenia hipoteki.
Jak sprzedać dom z kredytem krok po kroku?
Sprzedaż domu z kredytem wymaga połączenia zwykłej procedury sprzedaży nieruchomości z rozliczeniem kredytu hipotecznego. Najlepiej zacząć od banku, a dopiero później ustalać szczegóły aktu notarialnego.
- Sprawdź aktualne saldo kredytu.
Poproś bank o informację, ile trzeba spłacić na konkretny dzień planowanej spłaty. Saldo może się zmieniać przez odsetki, raty, kurs waluty albo opłaty. - Poproś bank o zaświadczenie do sprzedaży.
Dokument powinien wskazywać aktualne zadłużenie, numer rachunku do spłaty i warunki zwolnienia zabezpieczenia po spłacie. - Sprawdź dział IV księgi wieczystej.
Ustal, jaka hipoteka jest wpisana, na rzecz jakiego banku i czy w księdze nie ma dodatkowych hipotek albo wzmianek. - Ustal cenę domu i porównaj ją z zadłużeniem.
Cena sprzedaży powinna wynikać z wartości rynkowej domu, a nie tylko z wysokości kredytu. Trzeba jednak wiedzieć, czy cena wystarczy na spłatę banku. - Uzgodnij z kupującym sposób płatności.
Najczęściej część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostała kwota na rachunek sprzedającego. - W akcie notarialnym opisz spłatę banku.
Akt powinien jasno wskazywać kwoty, rachunek banku do spłaty kredytu, rachunek sprzedającego, terminy przelewów i sposób rozliczenia nadwyżki ceny. - Spłać kredyt z ceny sprzedaży.
Przelew może wykonać kupujący albo bank kupującego, jeśli zakup jest finansowany kredytem. Ważne, aby środki trafiły na rachunek wskazany przez bank sprzedającego i w terminie opisanym w akcie. - Uzyskaj dokument do wykreślenia hipoteki.
Po spłacie bank wydaje dokument potwierdzający możliwość wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. - Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki.
Wpis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego. - Rozlicz nadwyżkę ceny.
Jeśli cena sprzedaży jest wyższa niż saldo kredytu, nadwyżka trafia do sprzedającego zgodnie z ustaleniami z aktu.
Sprawdź nasz poradnik Jak sprzedać dom w Polsce?
Najczęstsze błędy przy sprzedaży domu z kredytem
Największe problemy pojawiają się wtedy, gdy sprzedający zaczyna transakcję bez aktualnych dokumentów z banku. Kupujący chce wiedzieć, jaka kwota spłaca kredyt, kiedy bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki i czy w księdze wieczystej nie ma dodatkowych obciążeń.
Warto uważać szczególnie na:
- nieaktualne zaświadczenie o saldzie kredytu;
- pominięcie drugiej hipoteki albo wzmianki w księdze wieczystej;
- brak informacji o koszcie wcześniejszej spłaty;
- niejasny podział przelewów między bank i sprzedającego;
- brak ustaleń, kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki;
- kredyt walutowy, przy którym saldo może zmieniać się wraz z kursem;
- sytuację, w której współwłaściciel lub współkredytobiorca nie uczestniczy w transakcji.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży domu z kredytem?
Przy sprzedaży domu z kredytem potrzebne są standardowe dokumenty do sprzedaży nieruchomości oraz dokumenty związane z kredytem i hipoteką. W tym artykule skupiamy się tylko na dokumentach kredytowo-hipotecznych.
Najważniejsze dokumenty to:
- zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie kredytu;
- numer rachunku technicznego lub rachunku do spłaty kredytu;
- informacja o ewentualnej prowizji lub rekompensacie za wcześniejszą spłatę;
- dokument banku potwierdzający, że po spłacie kredytu możliwe będzie wykreślenie hipoteki;
- po spłacie: zgoda banku na wykreślenie hipoteki, czyli tzw. list mazalny;
- numer księgi wieczystej;
- dokumenty standardowe do sprzedaży domu.
Warto zapytać bank, jak długo ważne jest zaświadczenie o saldzie. Przy transakcji nieruchomości termin ma znaczenie, bo odsetki mogą zmienić kwotę potrzebną do całkowitej spłaty kredytu.
Więcej dowiesz się z artykułu: Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania, domu lub działki.
Jak wygląda płatność, gdy kupujący też bierze kredyt?
Sprzedaż domu z kredytem może odbyć się również wtedy, gdy kupujący finansuje zakup własnym kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji w transakcji uczestniczą dwa banki: bank sprzedającego i bank kupującego.
Najczęściej płatność jest dzielona na dwie części:
- część ceny trafia do banku sprzedającego na spłatę jego kredytu;
- pozostała część trafia do sprzedającego jako nadwyżka po spłacie zadłużenia.
Bank kupującego analizuje księgę wieczystą, wpisaną hipotekę i dokumenty z banku sprzedającego. Chce mieć pewność, że po spłacie kredytu sprzedającego możliwe będzie wykreślenie dotychczasowej hipoteki i ustanowienie nowego zabezpieczenia dla kredytu kupującego.
Dlatego w akcie notarialnym trzeba dokładnie opisać:
- kwotę przelewaną do banku sprzedającego;
- rachunek do spłaty kredytu;
- kwotę przelewaną bezpośrednio sprzedającemu;
- terminy płatności;
- obowiązek przekazania dokumentu do wykreślenia hipoteki;
- sposób rozliczenia zadatku albo zaliczki, jeśli były wpłacone.
Środki z kredytu kupującego mogą spłacić kredyt sprzedającego, jeśli transakcja jest prawidłowo opisana w dokumentach.
Jak sprzedać dom z kredytem? Co jeśli kredyt jest wyższy niż cena sprzedaży domu?
Taka sytuacja jest trudniejsza, ale nie zawsze wyklucza sprzedaż. Problem polega na tym, że cena sprzedaży nie wystarczy do całkowitej spłaty kredytu, więc trzeba wcześniej ustalić z bankiem sposób rozliczenia zabezpieczonej wierzytelności i wykreślenia hipoteki.
W praktyce sprzedający musi wcześniej ustalić z bankiem, jak pokryć brakującą kwotę. Najczęściej oznacza to:
- dopłatę różnicy z własnych środków;
- spłatę części kredytu przed transakcją;
- ustalenie z bankiem indywidualnego sposobu rozliczenia;
- rozważenie sprzedaży w innym terminie, jeśli cena rynkowa jest zbyt niska.
Kupujący nie powinien przejmować ryzyka, że po zapłacie ceny hipoteka nadal pozostanie w księdze wieczystej bez jasnej ścieżki wykreślenia. Dlatego przy kredycie wyższym niż cena sprzedaży kluczowe są aktualne dokumenty z banku i precyzyjne zapisy w akcie notarialnym.
Jeżeli sprzedający ma problem ze spłatą kredytu, warto skontaktować się z bankiem jak najwcześniej. UOKiK2 wskazuje, że przepisy o kredycie hipotecznym przewidują rozwiązania dotyczące restrukturyzacji zadłużenia i sprzedaży nieruchomości w razie trudności ze spłatą.
Ile jest wart mój dom?
Wpisz swój adres i kliknij przycisk, aby przejść do kalkulatora wyceny RealAdvisor.
Jak wykreślić hipotekę po sprzedaży domu?
Po spłacie kredytu bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki. W praktyce często nazywa się go listem mazalnym.
Spłata kredytu powoduje wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności, ale wpis hipoteki pozostaje widoczny w księdze wieczystej, dopóki nie zostanie formalnie wykreślony. Wynika to z praktycznego znaczenia wpisu w księdze wieczystej oraz zasad ujawniania praw w księgach3.
Do wykreślenia hipoteki składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego na formularzu KW-WPIS. W formularzu trzeba wskazać, że żądanie dotyczy wykreślenia wpisu hipoteki, i dołączyć dokument z banku potwierdzający zgodę na wykreślenie. Formularz KW-WPIS jest dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w sekcji formularze pism procesowych w postępowaniu cywilnym4.
W akcie notarialnym warto ustalić:
- kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki;
- kto ponosi koszt opłaty sądowej;
- kiedy bank ma wydać dokument do wykreślenia hipoteki;
- jak kupujący otrzyma potwierdzenie spłaty i dokument z banku.
Wpis hipoteki może być widoczny w księdze wieczystej do czasu rozpoznania wniosku przez sąd. Dlatego dla kupującego ważne są nie tylko przelewy, ale także komplet dokumentów umożliwiających wykreślenie hipoteki.
Czy sprzedaż domu z hipoteką wpływa na cenę?
Sama hipoteka nie musi obniżać wartości rynkowej domu. Może jednak wpływać na negocjacje i tempo transakcji, jeśli saldo kredytu, dokumenty z banku lub sposób płatności są niejasne.
Na negocjacje mogą wpływać:
- brak aktualnego zaświadczenia z banku;
- niejasne saldo kredytu;
- kilka hipotek w księdze wieczystej;
- kredyt wyższy niż cena sprzedaży;
- nieprecyzyjna kolejność przelewów;
- brak jasnej informacji, kiedy hipoteka zostanie wykreślona.
Cena domu powinna wynikać z jego wartości rynkowej, a nie z wysokości kredytu. Saldo zadłużenia może jednak wpływać na negocjacje, jeśli utrudnia rozliczenie transakcji..
Podsumowanie
Sprzedaż domu z kredytem jest możliwa, jeśli sprzedający prawidłowo rozliczy zadłużenie wobec banku. Kluczowe są: aktualne saldo kredytu, dokumenty bankowe, jasny podział płatności i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Źródła:
Często zadawane pytania
Czy można sprzedać dom z kredytem hipotecznym?
Tak. Dom z kredytem hipotecznym można sprzedać. Najczęściej część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a pozostała kwota trafia do sprzedającego.
Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż domu z kredytem?
Zwykle nie chodzi o zgodę banku na samą sprzedaż, ale o dokumenty potrzebne do bezpiecznego rozliczenia transakcji. Sprzedający powinien uzyskać z banku saldo zadłużenia, rachunek do spłaty i zasady wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki.
Kto spłaca kredyt przy sprzedaży domu?
W praktyce kredyt jest spłacany z ceny sprzedaży. Przelew na rachunek banku sprzedającego może wykonać kupujący albo bank kupującego, jeśli zakup jest finansowany kredytem.
Jak sprzedać dom z hipoteką w księdze wieczystej?
Najpierw trzeba uzyskać z banku saldo kredytu i rachunek do spłaty. Następnie w akcie notarialnym opisuje się, jaka część ceny trafi do banku. Po spłacie bank wydaje dokument do wykreślenia hipoteki, a do sądu składa się wniosek KW-WPIS.
Co jeśli kredyt jest wyższy niż cena sprzedaży domu?
Sprzedający musi ustalić, jak pokryje brakującą kwotę. Może to oznaczać dopłatę z własnych środków, wcześniejszą częściową spłatę albo indywidualne uzgodnienia z bankiem. Kupujący powinien mieć pewność, że hipoteka będzie możliwa do wykreślenia.
Jak wykreślić hipotekę po sprzedaży domu?
Po spłacie kredytu bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki. Następnie składa się do sądu wieczystoksięgowego formularz KW-WPIS z załączonym dokumentem z banku.
Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego kosztuje?
Może kosztować, ale nie zawsze. Zależy to od umowy kredytowej, rodzaju oprocentowania i momentu spłaty. Przy kredycie o zmiennej stopie rekompensata może być pobierana tylko w określonych warunkach, m.in. gdy spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Przy kredycie o stałej stopie trzeba sprawdzić zasady obowiązujące w okresie jej trwania.
Polska
España
France
Italia
Suisse
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Portugal
United Kingdom