Prowizja agenta nieruchomości: kto płaci i ile to kosztuje?

Czy kupujący płaci prowizję pośrednika?

Nie automatycznie. Kupujący płaci prowizję tylko wtedy, gdy zawarł z pośrednikiem umowę, która określa wynagrodzenie. Samo znalezienie ogłoszenia w portalu lub obejrzenie nieruchomości nie tworzy jeszcze obowiązku zapłaty.

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Powinna określać zakres czynności pośrednika i wysokość lub sposób obliczania wynagrodzenia. Wynika to z art. 179b i art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Obecne przepisy nie ustanawiają ogólnego zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji, jeżeli każda zawarła własną ważną umowę. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało jednak zakaz takiego modelu. Na 28 lipca 2026 r. jest to nadal projekt ustawy, a nie obowiązujące prawo; jego status można sprawdzić w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Ile wynosi prowizja agenta nieruchomości?

Nie ma jednej ustawowej stawki ani urzędowego cennika. Cena zależy od zakresu usługi, rodzaju i wartości nieruchomości, lokalnego rynku, modelu współpracy oraz negocjacji.

Wynagrodzenie może mieć formę:

• procentu ceny sprzedaży;
• stałej kwoty;
• kwoty minimalnej połączonej z procentem;
• premii zależnej od osiągnięcia uzgodnionej ceny.

Prowizja procentowa a stała opłata – przykład

Poniższe zestawienie pokazuje wyłącznie sposób działania różnych modeli przy tej samej cenie sprzedaży.

Podane wartości są przykładami matematycznymi, a nie średnimi, rekomendowanymi ani ustawowymi stawkami rynkowymi.

Przy prowizji procentowej umowa powinna jednoznacznie wskazywać podstawę obliczenia. Najbardziej przejrzysta jest cena sprzedaży wynikająca z zawartej transakcji. Jeżeli podstawą ma być cena ofertowa, minimalna albo inna wartość, zapis powinien podawać ją wprost.

Czy prowizja powinna być podana brutto?

Tak — w ofercie skierowanej do konsumenta cena usługi powinna obejmować VAT i inne obowiązkowe składniki. Zgodnie z art. 3 ust. 2 i art. 4 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług cena jest całkowitą kwotą, którą kupujący ma zapłacić, i powinna być podana jednoznacznie.

Jeżeli pośrednik jest czynnym podatnikiem VAT i stosuje podstawową stawkę, do kwoty netto dolicza 23%. Wtedy 10 000 zł netto oznacza 12 300 zł brutto. Podstawą jest ustawa o podatku od towarów i usług, a aktualną podstawową stawkę 23% potwierdza Ministerstwo Finansów.

Do podlinkowania wewnętrznego: „Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?”.

Kiedy trzeba zapłacić prowizję?

Moment zapłaty powinien wynikać wprost z umowy. Prowizja może stać się należna po podpisaniu umowy przedwstępnej, po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność albo po zapłacie ceny przez kupującego.

Przed podpisaniem umowy sprawdź cztery kwestie:

• dokładne zdarzenie uruchamiające obowiązek zapłaty;
• skutki odmowy kredytu, odstąpienia od umowy lub innej przyczyny niezawarcia transakcji;
• zasady zwrotu prowizji, jeśli zapłata nastąpi przed finalizacją;
• czas i zakres ewentualnego prawa do prowizji po zakończeniu współpracy.

Zapis, że wynagrodzenie należy się za „doprowadzenie do transakcji”, jest zbyt mało praktyczny, jeśli umowa nie wyjaśnia, czy chodzi o prezentację, umowę przedwstępną czy akt końcowy.

Do podlinkowania wewnętrznego: „Umowa z pośrednikiem nieruchomości: jak stworzyć bezpieczną i przejrzystą umowę”.

Na jakie zapisy dotyczące prowizji uważać?

W umowie z konsumentem postanowienie nieuzgodnione indywidualnie może go nie wiązać, jeżeli sprzecznie z dobrymi obyczajami rażąco narusza jego interesy. Zasadę tę określa art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Pomocne przykłady publikuje UOKiK w bazie niedozwolonych klauzul.

Negocjować można nie tylko procent. Umowa powinna pozwalać obliczyć maksymalny koszt i wskazywać, za jaki rezultat pośrednik otrzymuje wynagrodzenie.

Do podlinkowania wewnętrznego: „Sprzedaż mieszkania przez agencję: czy warto?”.

Do podlinkowania wewnętrznego: „Sprzedaż mieszkania bez pośredników”.